부동산 양도세 세율 계산, 나는 비과세 면제 요건 충족할까? (신고방법 기한)

힘들게 번 내 돈...

세금으로 날리기 싫다면?

세율부터 절세 하는 법까지

제대로 알아보고 가세요.

1️⃣ 부동산 양도세 계산 방법 및 세율

🔎 부동산 양도세란?

 

부동산을 매도하거나 교환할 때

발생하는 소득에 부과되는 세금

[부동산 양도세 계산식]

=  양도소득 과세표준 x 세율

양도소득 과세표준은  양도가액에서 

취득가액 / 필요경비/  장기보유특별공제/ 연 250만원 기본공제

네 가지를 차감한 금액입니다.

✅ 간략 정리

양도차익: 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)

양도소득금액: 양도차익 - 장기보유특별공제

과세표준: 양도소득금액 - 기본공제(연 250만원)

양도소득세: 과세표준 × 세율

기본 세율 (2023년 기준)

부동산 양도세의 기본 세율은 과세표준에 따라 

6%에서 45%까지 누진세율로 적용됩니다.

예시)

▶ 3억 주택 거래 : 세율 38% 적용

▶ 8억 주택 거래 : 세율 42% 적용

[단기 양도 및 다주택자 중과세율]

단기 보유 주택이나 다주택자의 경우 더 높은 세율이 적용됩니다.

예를 들어, 

✔ 1년 미만 보유 주택 : 세율 70%

✔2년 이상 보유 주택 : 세율 6~45%

확연히 큰 세율 차이를 보이죠.

반면, 2024년 5월까지 다주택자 중과세율이 

한시적으로 기본 세율(6~45%)로 적용되며,

 이는 절세 기회가 될 수 있습니다.

2️⃣ 면제/비과세 요건 및 절세 팁

 대표적 요건으로는
1세대 1주택 비과세가 있습니다.

예시

 

 • 조정대상지역 1주택자

= 거주기간 2년을 충족하면 비과세 혜택

 

• 일반지역 1주택자

= 보유기간만 충족해도 가능

[기타 비과세]
 

1. 해외이주 : 출국일로부터 2년 내 1주택 양도

2. 장기임대주택 : 임대료 증가율 5% 이하, 2년 이상 거주 후 양도

3. 공익사업 수용 : 공익사업으로 주택이 수용되거나 협의매수된 경우

공익사업 수용은 보유기간 제한이 없어 

장기임대주택(2년 거주 요건)에 비해 조건이 간단합니다.

💡 절세 팁

1. 양도시기 분산

동일 연도 내 양도차익 집중을 피하고, 연도를 나눠 세 부담 감소

예시)

20억원 차익 → 1년 10억원씩 분산 시

8,000만원 절세 가능

⫶

2. 손익통산

매매차익과 손실을 같은 해에 실현해 과세표준 축소

예시)
10억원 차익 + 10억원 손실 → 과세표준 0원

⫶

3. 공동명의 활용

매매차익을 배우자나 가족과 분산해 누진세율 완화

단, 취득세와 증여세 고려 필요

3️⃣ 신고 기한과 납부 절차

부동산 양도세는 

예정신고 / 확정신고

2가지로 크게 나뉩니다. 

1. 예정신고 및 납부

📌 계산 방식

[(양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제) × 세율] - 감면세액

예정신고는 빠른 납부를 유도하며, 

정확한 서류 제출로 가산세를 피할 수 있습니다.

2. 확정신고 및 납부

📌계산 방식

과세표준 x 세율 - (감면세액 + 세액공제)

확정신고는 연간 양도소득을 종합적으로 정산하며, 

예정신고 대비 추가 납부 또는 환급이 가능합니다.

신고 기한을 놓쳤다면?

20% 가산세가 부과될 수 있습니다.

이때, 상황에 따라 세율은 달라질 수 있는데요.

• 신고 미이행 : 무신고납부세액의 20% (부정행위 시 40%)

• 납부 지연 : 미납 세액 × 납부 지연 기간 × 1일 0.022%

• 과소납부 : 미납 세액 × 3%

깜빡하고 납세를 못했을 땐,

하루라도 빨리 납부하시길 바랍니다.

(납부 지연이 그나마 손해가 적습니다.)

💡 홈택스 활용해 부동산 양도세 계산하기

국세청 홈택스에서

양도소득세 자동계산 서비스를 제공합니다.

세금종류별 서비스 → 세금모의계산 → 양도소득세 자동계산

특징

1. 비로그인 상태로도 계산 가능

2. 최신 세율 반영

홈택스는 복잡한 계산을 간소화하며, 

다주택자나 단기 양도 시 세 부담을 미리 확인할 수 있습니다.

부동산 양도세는

보유 기간과 주택 수에 따라 달라지며

비과세 요건 충족 시 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

홈택스를 통해 세액을 미리 계산하고,

세무 전문가와 상담하며 최적의 거래 계획을 세우세요.

부동산 양도세 때문에

 

집을 매매해도 될지 걱정이라면?